荣盛发展的韧性与定力
在地产行业的深度调整期，荣盛发展(002146.SZ)积极调整经营策略，主抓现金流，取得一定成效。
8月29日晚间，荣盛发展披露的半年报显示，期内，其营业收入为145.02亿元，经营性现金流为40.00亿元，同比大幅增加220.69%，自2017年至今，连续第五年及一期维持了“正”值状态。
对于这份成绩单，有分析人士向焦点财经表示，企业稳健发展的关键在于安全性，而确保安全的核心是流动性。当前弱环境中，房企活下来已属不易，荣盛发展还能维持经营性现金流的“正”值状态，业绩韧性已经显现。这也在一定程度上为荣盛发展构筑起了穿越市场弱周期的“护城河”。
现金流连续为正
这是一份难得的成绩单。众所周知，新冠疫情反复出现、“断供潮”一波未平一波又起的2022上半年，市场悲观情绪浓厚，购房动力严重不足，销售“寒意”尽显。
这一点在国家统计局的数据中也可窥见一二。据其披露，上半年，全国商品房销售面积仅有68923万平方米，同比下降22.2%，住宅销售面积的同比降幅高达26.6%。同期，全国商品房销售额亦下降明显，仅有66072亿元，同比下降28.9%，住宅销售额的降幅达31.8%。
房企销售业绩也在此背景下迎来了集体“滑铁卢”。据焦点财经不完全统计，截至8月31日，已披露2022年中期业绩报告或业绩预告的169家房企中，有129家归母净利润同比下滑，占比高达76.3%。按盈利与否区分，有55家房企归母净利润亏损，亏损额度合计超595亿元。此外，还有一些房企因债务暴雷未披露2021年年报一直处于停牌状态。
中银证券研报亦显示，当前已披露中报的房企中，48%业绩预亏，51%的央企国企虽然盈利但净利润同比负增长。整体看，房企在2022年中期交出的成绩单，可谓史上最差。
面对持续低迷的市场，房企纷纷或忙于“自救”，或着忙转型。荣盛发展则选择了以“稳”为先，把抓现金流当成了全公司的头等大事。
焦点财经了解到，上半年，荣盛发展围绕“一主一辅三约束”的目标，启动了专项清欠工作，成功追回了多项逾期欠款。同时，该公司还在积极去化，保回款，降本增效。这才取得了上述经营性现金流大增的成绩，实现了平稳发展，夯实了穿越行业弱周期的能力。
具体来看，“一主”指的是把现金流作为工作总纲，把现金流作为核心工作、中心任务，一切工作围绕现金流这个总纲开展；“一辅”主要解决发展问题，须尽力保证货值不折损。完成“一主一辅”目标受“保工程、保信用、保品牌”三个条件约束。
“这些捍卫现金流的举措，既体现了管理层的前瞻性，又极具落地性，进一步增厚了荣盛的财务安全垫，以及抵御风险的能力”，上述分析人士称。
受“一主一辅三约束”目标的推动，上半年，荣盛发展的开工完成率达到了100%，交付完成率和供货完成率亦分别达到了90.2%及92.4%，处于行业较高水平。
经营底盘稳固健康
从收入构成可以看到，荣盛发展稳固健康的经营底盘。
分地区来看，上半年，荣盛来自河北省、浙江省、安徽省的收入占比分别为22.01%、19.69%、17.59%。来自陕西省、广东省、江西省的营收涨幅亦十分突出，同比涨幅分别达5844.59%、1010.66%、497.38%。
截至今年年中，荣盛发展的布局脚步已覆盖至全国16个省、2个直辖市、1个自治区的70多个城市，土地储备建筑面积亦达到了3253.72万平方米，均衡分布于京津冀、长三角、中西部、珠三角等重点区域的多个高能级城市。
在完成全国化布局的同时，荣盛发展的多元化业务亦取得了稳健发展，目前已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管、互联网等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。
焦点财经了解到，康旅业务方面，荣盛发展目前已在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管理区、河南省云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、六安市金寨县、湖北省神农架、云南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。旗下酒店则多次参与抗疫、冬奥等专项行动。上半年累计获得15次行业大奖，包括2022年中国小镇运营商品牌指数TOP1、康养产品运营商品牌指数TOP1等。
产业新城业务方面，荣盛在河北、安徽2个省份，布局了多个优质园区。物企荣万家则在上半年获得了“2022年中国物业服务企业百强TOP16”称号，受到行业和市场的双重认可。
值得注意的是，上半年时，荣盛发展通过招拍挂以3105.54万元的权益对价，获取了位于河北省沧州市一副商服用地，权益占比48.6%。此后于今年7月，荣盛发展旗下荣盛商管再度与王府井购物中心签订了战略合作框架协议。按照协议，双方将联手打造荣盛商业旗下南京荣盛国际、唐山荣盛未来城、徐州荣盛未来城等商业项目。
“以合作方式拓展更多城市商业项目，不失为弱环境下，一条不错的发展道路。当前，不少房企按下了拿地暂停键，荣盛虽也在收缩投资力度，但拿地行为仍在持续，这也从侧面反映出了其资金上的安全性”，有分析人士称。
环京楼市回暖可期，荣盛或成最大受益者
对于荣盛发展而言，更大的利好消息或在于近期环京调控政策的变化。
8月5日，廊坊官宣取消户籍、社保(个税)等限制性购房政策，自2017年6月开始施行的史上最严限购政策被正式画上了“休止符”。
深耕环京，总部位于廊坊的荣盛发展，正迎来转机。据其半年报显示，截至2022年6月底，荣盛发展的总土储中有约1354万平方米位于河北省，占比达41.6%。尤其是廊坊、兴隆、香河、涞水，永清、霸州、张家口等环京区域，项目分布更是集中。
焦点研究院认为，此次廊坊楼市调控政策的放松，对环京是极大利好，尤其是接壤北京城市副中心的北三县、临近大兴国际机场的廊坊市区、固安。从资本市场的传导逻辑看，荣盛发展等深耕环京的上市房企，也有望受此影响，迎来估值上的修复及股价上的反弹。
焦点财经注意到，廊坊楼市自4月传出限购取消的消息以来，已经呈现回暖迹象。诸葛找房统计显示，4月至6月，廊坊的商品房成交套数由345套增至2473套，成交均价亦由9844元/平米，增至11212元/平米，涨幅明显。而荣盛发展在廊坊有廊坊荣盛锦绣天悦、荣盛阿尔卡迪亚、荣盛·桃李观邸、荣盛首府、荣盛尊府等十余个项目在售，受益颇多。
有分析指出，“环京楼市若要长期向好，除政策支持外，还需实现物理空间上的真正打通，如尽快外移进京检查站、提升进出京出行效率，加快北三县方向的轨道交通建设等”。
据了解，除明确取消限购外，京津冀协同发展交通一体化亦迎来了重大进展。7月初，轨道交通22号线（平谷线）北京段可行性研究报告正式获批，建成后，河北廊坊北三县将成功接入北京城市轨道交通网。京唐城际铁路也将于近期通车，进一步缩短燕郊站至城市副中心站的通勤时长。
“随着这些提高通勤效率、均等化公共服务等方案的逐一落地，环京楼市将得到强有力提振，环京土储占比超四成的荣盛发展有望从中受益，成为京津冀协同发展的房企样本。环京楼市的回暖，也进一步夯实了荣盛发展业绩的韧性和定力，”上述分析人士称。
